选择社区商铺的几个关键要素
篇一:请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析
选择社区商铺的几个关键要素
近年来，随着楼市的调控、股市长期低迷，房地产投资价值凸现，其中的商业地产更以低风险、高回报异军突起。与投资普通住宅相比，投资社区商铺具有升值潜力更大，经济回报更优的特点。但正因如此，其投资的盲目和轻率也并不鲜见。 因此，为规避风险，专家提醒投资者：在选购社区商铺时，应详加考虑以下要素：
A：如保选择社区商铺
一、容流量大小
投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模庞大，哪个商铺位置的客流量最大或比较大。对位于出入口、底层的商铺更应多加关注。
二、“可视性”因子分析
铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关连。底层或靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，其价值也是最高的。
三、有无停车条件
投资者必须考虑社区商铺的开发商，是否预留了足够的停车位。
四、隶属项目的运营特点
作为房地产项目的一部分，该房地产项目的规模、定位、面对的主流客户等都会直接影响社区商铺的价值。
五、商铺初始售价
投资者应充分认识到商铺初始售价是否反映了商铺现状的客观价值，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以较高的价格成交。
六、周边房地产发展趋势
投资者应注意未来周边大型的房地产开发规划，它将推动社区商铺价值的上涨。
七、新建社区商铺机会最多
因为新建社区的居民数是将迅速增长，而且这部分人往往工作固定，有稳定的收入，大都是工薪阶层和个体私营者。从某种程度上说，他们的消费水平较高，目标客户较为固定，从而给商铺的价值创造了有利条件。
B：社区商铺如何经营定位
社区商铺的经营是围绕社区的居民生活的需求来进行定位的，其定位因素主要包括以下几个方面：
一、市场消费定位：
根据商铺的特征和小区居民的生活需求，其商铺的消费档次定位不宜为高档，消费水平定位不高，也就是要尽量考虑符合与当地小区居民的大众化消费水平相结合是比较合理的。
二、业态功能定位：
从小区的居民生活需求定位出发，社区商铺的业态定位一般是居民生活的日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等等比较合适。在这里，投资（经营）者对商铺业态的实际定位，还应根据实际的市场消费状况、商铺物业环境以及城管或社区的经营管理要求内容来进行考察、调研与分析。
三、经营定位：
根据社区居民的生活需要及社区商业业态功能
的规划要求等，社区商铺的经营，就是让社区居民享受便利实在、物美价廉、丰富多彩的生活条件。
房地产投资的可行性和风险分析
篇二:请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析
房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
摘 要
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人 们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以致于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展 趋势。 房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。本文主要介绍 了房地产风险投资的一般情况、 风险投资的主要类型和控制方法，并且对房地产企业的项目风险投资的可行性做出了具体的分析。
关键词：房地产；投资；可行性分析；风险分析
引言
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以至于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展趋势。房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。房地产业关系到整个国民经济能否持续、健康、稳定和安全的发展，涉及到国家和个人的利益。因此，必须对房地产行业所存在的风险进行进一步的分析，使得房地产 行业更好的为我国国民经济的稳步发展做出其相应的贡献。 房地产的经营与管理是一个比较复杂的过程，与此同时，
国家经济发展的整体水平、政府宏观经济政策的调整、消费观念的变化及房地产市场的发展与变化等，使房地产项目运作的环境错综复杂，对于房地产项目的经营者来说，都迫切需要能面对激烈的市场竞争做出迅速反应的能力和在复杂、高风险的投资活动中做出正确决定。
项目总体概况
锦美南华府：位于二七区长江路与淮南街交汇处南300米路的西锦美南华府是由河南省锦美置业有限公司开发，本项目位于二七区淮南街与郑航南路交汇处，总建筑面积近20万方，户型由78-130平温馨二房，舒适三房。绿化率百分之二十五，总户数1100户车位，地上500地下1000计划中的5号地铁线，建筑形式：综合性高档高层住宅
预计入伙时间：预计2015年7月10日
2013年经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动房地产经济发展的支柱性产业。
一、市场竞争状况
房地产正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、以及保障房项目等，前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着房地产的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格 也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000元／㎡—10000元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为楼市的主流模式，以大玉米为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为房地产市场的一道亮丽风景线，区位优势十分明显，商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，未来众多商家的涌入，引发了对房地产热点的商业的竞争，在很大程度上拉动了房地产业迅速发展。同时，得益于房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。
二、消费群体状况：房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍是目前商品房消费者的较大部分。从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城 改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改有大量的拆迁户以及对农民进城购房的优惠政策，们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。
三、周边配套;
（1）教育：小区内部配套一所小学，郑州市七十四中（长江路淮南街）、郑州市六十二中（长江路碧云路）、郑州市八十九中（郑密路丹青路）、郑州市八十一中（京广路长江路）、郑州第十三中学（南三环碧云路）。
（2）周边商业配套：二七万达广场（航海路大学路西南角），长江路世纪联华（长江路大学路西北角）、京广路大商（京广南路与华中路交叉口西南角）、嵩山路大商（中原区嵩山路）等。
（3）医疗配套：武警医院分院（嵩山路丹青路）、第二人民医院（航海路大学路西北角）
（4）交通 周边交通配套：客运总站、客运南站。项目周边公共交通方便快捷，乘坐B3、56、296、298等 多路公交车可直达项目。另有规划中的地铁7号线。
四：结论
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动经济发展的支柱性产业。大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。该房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后房地产经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，商品房销售仍将走红。
五：项目风险分析
（1）政策风险分析
整个住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
（2）社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。
（3）经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。
（4）行业风险分析
依目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”
（5）管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。
（6）资金风险分析
短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金
供给不成问题。
六、结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗 拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。
综合结论如下：
1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善老百姓的居住条件。请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析。
2本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析。
3、项目选址与城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。
4、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。
5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。
综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，另外建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。
1．项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。
2．从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
3．本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。
4．为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开支。
参考文献
[1] 姬春艳.《房地产开发与经营》.（113- 137页）。
[2] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析［J］.浦东房地产，2001。
[3]张愈.经济适用房纵横谈[M].西安：陕西人民出版社，2002。
[4]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999。
[5]王欢.我国公共住房政策模式研究.华中科技大学硕士论文，2006。
居住社区体育场地设施配套建设法律法规创立的相关问题解释
篇三:请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析
居住社区体育场地设施配套建设法律法规创立要素分析
居住社区体育场地设施配套建设的不力已经是不争的事实，这直接影响到广大居民合理的体育诉求，制约着居民体育权利的充分实现，也和和谐社会建设的根本目标相悖。本课题组在此前的研究基础上已经从管理学、经济学、政治学等角度分析了居住社区体育场地配套设施建设中的相关理论知识和现实状况，并在此基础上提出了本课题组的刍议。
在本课题《规制失灵》一章针对居住社区体育场地配套设施中的法律法规问题做了一定的描述，以详实的法律文本说明了该问题，已经得到了有关部门和领导的关注和重视。但是，在最终的落实上，涉及到的问题十分的庞大和繁杂，这也是制约整个居住社区体育场地配套设施的瓶颈之一。
根据分析我们得知，我们针对该问题的法律体系相对完备，但是缺乏专业性和针对性，即如何以一部相关领域内的专业法律作为建设和评价的依据是居住社区体育场地设施配套建设中的关键，也是学术界和法律界亟待解决的问题。
所以，创立一部具有专业性和针对性的相关法律才是解决问题的根本之道，这也正是本课题研究的初衷。一部法律的创立并不是凭空的，而是要遵循一定的立法程序和原则的。针对此问题，本课题组作如下分析：
一、立法目的
从立法的本质属性上讲，关于居住社区体育场地设施配套建设法规的创立属 于行政立法的范畴之内。行政立法行为，相对于制作行政决定的具体行政行为而言，又被称为抽象的行政行为。抽象的行政行为是要遵循一定的立法程序的。行政程序法的立法目的是立法者基于社会发展的需要及对行政程序法固有属性的认识，旨在通过制定行政程序法而获得某种理想结果。１
所以我们提出针对居住社区体育场地设施配套建设法规创立的直接目的就是在于规范行政权力的行使，保障公民的基本权利，提高行政效率。具体而言，即要通过法制和制度的形式保障公民基本体育权利的实现。一方面，要对行政权力加以限制和监督，防止权力的滥用，以避免公民的权利受到侵犯；另一方面，要促进各级行政机关积极作为，提高行政效率，更好为人民服务。２
具体而言，我们所设想的结果是要综合各种要素，在此基础上创立适用于地方政府的行政法规体系。地方政府的行政法规在法律层级中属于最低层级的规章制度，从法律的效用上讲，法律层级越低，其规定的相关领域就越具体、越细致，同样也就越具有可控性和可操作性，在具体地土地划拨等实际工作中有法可依、１
２ 应松年.中国行政程序法立法展望[J].中国法学，2010（2）：5. 王锡锌.行政程序法理念与制度研[M].中国民主法治出版社，2007，2：258.
有章可循，也就更容易保障公民的基本体育权利的实现。
我们所设想的效果是各不同层级的政府行政部门在做具体的土地供给和划拨时有一个切实可行的法律依据，即以法律的形式加以区分和整理不同的标准，按照行政区域的不同、居住区性质的不同制定出不同的标准和政策，在供给和划拨土地的“量”上做一个区分。要充分考虑到高档住宅区、普通住宅区以及保障性住宅区的不同需求状况和土地是不同状况，不能一概而论，更不能千篇一律。均等化不是平均化，要在充分征集民意的基础上，根据不同的实际情况进行不同层级法律法规的制定。
二、立法依据
任何一部法律的创立都需要一定的上位法作为立法依据。在居住社区体育场地设施配套建设法律法规创立中也要遵循一定的依据。其中主要以具有：
《中华人民共和国宪法》是一个国家的根本大法，任何法律的制定都不可与宪法的法治精神相抵触、相违背；《中华人民共和国体育法》，这是体育领域内的权威，也是根本依据；《立法法》、《行政程序法（草案）》这些是我们立法依据当中的主要借鉴和参考。
纵观人类法治社会的发展史和相关程序立法的发展，其他国家的相关行政法律法规同样具有极大的参考意义，如《德国联邦行政程序法》、《瑞士行政程序法》、《希腊行政程序法》、《日本行政程序法》、《瑞典行政程序法》、《挪威行政程序法》、《韩国行政程序法》、《美国联邦行政程序法》、《西班牙行政程序法》３等等。
三、立法原则
如果将行政程序的主张贯彻到底势必要遵循一定的程序正义，受此思想的引导，在居住社区体育场地设施建设法律法规创立过程中应遵循三项基本原则，即公开原则、参与原则和问责原则。
公开原则 即专项立法应公开。立法的过程和结果都要向社会和公众公开，即第一，立法过程要公开，不能搞“地下操作”，要让公众知悉立法的每一个环节；第二，必须正式公布和出台作为立法结果的法律和法规，以规范化和制度化体现。就立法过程的公开而言，其基本要求是：立法的目的、必要性和内容要公开；在立法过程中所涉及的讨论问题也要公开。这样做的最大意义就在于使公众了解行政机关的整体立法过程是否会影响他们的利益，为公众的参与提供更大的便利条件，相应的便于社会对行政立法的有效监督。
参与原则 不可否认，当公共权力的行使可能对公众的权利或利益产生影３ 应松年.中国行政程序法立法展望[J].中国法学，2010（2）：8.
响时，公众应当有权参与到该公共权力的行使和决定的全过程。４作为一项基本原则的参与原则在行政立法过程中具有重要地位和意义。在居住社区体育场地设施配套设施法律法规建设中更需要奉行参与原则。
我们所提倡的参与原则的依据是：在政府做出影响人们权益的决定之前，应当允许和鼓励利益相关主体和公众“富有意义”地参与到做出该行为的过程中来。５６参与原则最大的的意义在于在立法过程中体现出了对民主价值的关怀和保障。
从立法的角度讲，公众参与是现代行政立法程序的基本要素，在公众参与的同时，也需要一定的条件作为支撑，即根据解决不同实体问题的需要而变化。本课题组认为，为了使公众参与更富有意义，在居住社区体育场地设施配套建设法律法规创立中，参与原则拥有以下要求：（1）赋予公众“话语权”。即在立法计划的议程设定阶段，充分了解公众的基本需求和需要，使公众行之有效地表达自己的合理诉求和意愿，并允许和鼓励公众积极参与。并在此基础上加以实地调查，以期更准确地了解公众的需求；（2）在具体法案的起草阶段，向公众公开适当信息，使公众可以民主自由讨论；（3）已经完成的立法草案公布之后，要连同公布的主体、责任人等相关信息一并向社会公开，以便接受公众的监督和监管。而且政府相关行政部门对于公众的监督和评价不能置之不理，要接受公众的评价，并作出回应。
问责原则 经过本课题组的分析，居住社区体育场地设施配套建设法律法规运行中，有诸多法律执行不到位的情况发生。为了保障公民的评价和意见得到有效的回应，在立法过程中要遵循问责原则。当出现纠纷或争论的时候，要明确责任主体。依据不同的法律层级和适用范围确定不同的相关责任人和责任主体。如果行政立法主体违反程序的基本规定，相关的责任主体和责任人应承担相应责任，这就是问责原则的基本精神。
四、立法架构
立法架构是指具体内容在程序上的安排。从宏观上看，立法架构是一个很棘手的问题，也一直是中国行政程序立法中争议较大的一个问题。在居住社区体育场地设施配套建设法律法规创立中，我们也仅仅能够提供一个并不完善的初步设想。
根据所要解决的实际问题以及满足公众参与的需要，无论哪一层级的相关法律，法律架构应遵循以下思路：请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析。
总则—主体—行政程序—行政活动—行政问责和监督 ４
５ 王锡锌.行政程序法理念与制度研[.M].中国民主法治出版社，2007，2：359. 王锡锌.行政程序法理念与制度研究[M].中国民主法治出版社，2007，2：359.
６ 刘云华.行政程序法的价值与功能[J].求实，2011:.12:73.
总则规定该法律的具体定义、适用范围、基本原则等基础内容；主体规定行政机关的性质、所属机构和层级、责任人和责任主体；行政程序规定各类行政行为所要共同遵守的行为规则，包括公众参与原则、调查制度、听证制度、说明理由等等；行政活动则规定行政行为的成立、效用、执行、监督和救济，是具体的部分，也是核心的部分，应包括以下内容：
行政决定—规范性文件—行政合同—行政指导—行政法规
行政问责和监督则规定相应责任人和自责任主体，以便达到监督目的和效果。
专项立法关乎正义，是实体的正义，更是过程的正义。当今社会，行政权力空前强大，如果没有规范的行政行为体系，那么正义就不会得到充分的实现，公民权利的保障难以实现。我们应该抓住国家全面推行《行政程序法》建设的良机，为居住社区体育场地设施配套建设法律法规的创立做出微薄的贡献。
参考文献
[1].应松年.中国行政程序法立法展望[J]中国法学，2010（2）.
[2].王锡锌.行政程序法理念与制度研究[M].中国民主法治出版社，2007，2.
[3].刘云华.行政程序法的价值与功能[J].求实，2011.
[4].马怀德.行政程序法的价值及立法意义[J].政法论坛（中国政法大学学报），2004，（5）.
[5].应松年，王锡锌.中国的行政程序立法：语境、问题与方案[J].中国法学，2003，（6）.
[6].王万华.行政程序法的立法架构与中国立法的选择[J].行政法学研究，2005，（2）.
浅谈城市公交社区的发展背景与要素分析
篇四:请收集资料并对自己居住的社区内的关键要素进行风险分析
浅谈城市公交社区的发展背景与要素分析
摘要：新城市主义和精明增长思想是今天反对城市无序蔓延的主导力量，公交社区是这一理论的子系统，也是这一理论的详细描述与深化。笔者通过分析，简要论述自己对公交社区发展背景与构成要素的粗浅认识。
关键词：公交社区公交优先背景比较构成要素
引言
“公交社区”概念是近些年国外规划界在新城市主义、精明增长发展模式下，所提出的更为具体化的概念，于欧美地区及亚洲部分地区已实施多年并有显著成效，其规划内涵是以公共交通系统作为社区规划之主轴，整合社区内各类型的交通系统、人行空间、社会经济等层面，其设计与布局强调营建步行环境和提倡公共交通的使用。
我们的城市面临着城市与城市区域如何增长和发展的艰难抉择，在大力发展公交的政策下，我们应该如何认识城市生活，如何提高社区居民的生活品质？一直是城市规划者所探求的问题，而“公交社区”蓝图的描绘，则为城市的增长的方式提供了一种全新的选择。
一、公交社区的发展背景
公交社区的概念始于新城市主义理论，新城市主义的基础文件是美国加州地方政府召集六位杰出的设计师起草的社区规划原理，后经100多位政府人员在约塞米蒂的阿瓦尼酒店商讨，通过文件被称为“阿瓦尼原理”，1993年新城市主义联盟成立，1996年在阿瓦尼原理的基础上发布新城市主义宪章，指导城市规划及建设。实际上这个文件主要针对美国城市用地郊区化蔓延、城市交通能耗巨大和传统邻里关系淡漠等问题，是对美国汽车城市模式的反思。
公交社区的布局与沿线的人口密度有关。对于美国的大部分城市，新城市主义的模式的提出，主要是改变城市低密度蔓延的情况，这种情况与我们很多城市发展面临的主要问题是截然不同的，我们很多城市的蔓延模式是高密度的，居住区开发强度很高，城市公共交通系统落后于地区的开发建设。城市建设者一直致力于城市道路系统的改善，通过建设城市骨干路网体系，来梳理城市交通，但这些使小汽车通行顺畅的努力反而使城市交通更加拥挤，同时带来了城市环境恶化等诸多城市问题。我们探究其中的主要原因，是高密度的城市增长与小汽车导向型发展模式完全相悖，这种不对应的城市形态和城市交通发展方式造成了我们城市发展的死结。公共交通是解决高人口密度地区城市交通问题的唯一途径，可与
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